משכנתאות

מסלולי משכנתאות

משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה

מסלול בו המשכנתא שלכם צמודה למדד בריבית שמשתנה מעת לעת (מועד עדכון הריבית נקבע לפי בחירת הלקוח ). הריבית שתקבע לכם בתחילת תקופת התשלומים תהיה לרוב נמוכה מהריבית הקבועה באותה תקופה, ולאחר מכן הריביות יעלו או ירדו. חלק מהבנקים קובעים את הריבית על פי ה"ריבית הממוצעת על המשכנתאות", נתון המפורסם פעמיים בחודש ע``י בנק ישראל. חלק מהבנקים מתבססים על עלות הממוצעת של גיוס כסף בבנקים למשכנתאות. מסלול זה היה נפוץ יותר בעבר, אך בשנים האחרונות נקלעו לווים רבים לקשיים בשל חוסר הערכה נכונה של גובה ההחזרים בתקופות של עליית ריבית. מסלול זה אטרקטיבי ומומלץ בתקופות של ריבית גבוהה, כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך. יתרון נוסף במסלול זה הוא שפירעון מוקדם אינו כרוך בתשלום עמלה.

משכנתא משתנה צמודה

אני אלך מהמסלול הכי מסוכן למסלול הכי סולידי.
המסלול הכי מסוכן שאין לנו ידיעה כמה אנחנו הולכים לשלם מעבר ל 5 שנים זה מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה.
למה זה הכי מסוכן?
יש פה בעצם 2 משתנים שמשתנים כל הזמן ולא ידועים לנו:
א. הריבית שמשתנה כל 5 שנים (אין לנו מושג מה תהיה הריבית בעוד 5 שנים).
ב. הצמדה (אנחנו לא יודעים בכמה יעלה/ירד המדד, אג"ח וכו').

ריבית קבועה לא צמודה FIX קל"צ

אנחנו קובעים לוח סילוקין טהור/נקי ללא כל השפעות חיצוניות עליו. יש לנו סכום הלוואה, ריבית נתונה, החזר חודשי קבוע וזהו... אין השפעות חיצוניות – אין מדד, אין שינוי ריבית, אין פריים, אין מט"ח. נותנת ודאות, יציבות, שקיפות מלאים זו משכנתא שאין בה סימני שאלה.

זו המשכנתא היחידה שבה – הייעוץ הוא לא הדמיה אלא נתוני אמת.
אבל – הריבית גבוהה יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר - אבל מקובע.

היתרון המכריע בה הוא שהיא מגנה עליך לטווחים הארוכים, החיסרון היחיד הוא שהריבית גבוהה יותר וההחזר החודשי גבוה. יותר מראש אבל מקובע! אתה רוכש לעצמך הגנה בריבית/במדד/בשינוי החזר חודשי – תמורת תשלום גבוה יותר מההתחלה. לכן באופן מובהק טובה לעסקאות לתקופה ארוכה/לעסקאות בתקופה שיש חשש מעליית מדד או ללקוחות שונאי סיכון. 

משכנתא קבועה צמודה

משכנתא בריבית קבועה צמודה
-הלוואה בריבית קבועה, נקובה, ידועה מראש שאיננה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה.
-מחיר הכסף בהלוואה זו (בהקשר של הריבית) ידוע ואינו משתנה.
-כל עליית ריביות במשק לא תשפיע על ההלוואה, ולא נזכה להינות מכל ירידת ריבית בעתיד כיוון שהמסלול הנ"ל צמוד למדד המחירים הוא עלול להשתנות כל חודש בהתאם לעליה או ירידה של המדד.
מהו מדד/אינפלציה?
מדד המחירים לצרכן (1976) בא ובוחן למעשה מה קורה ליוקר המחיה בישראל?
המדד נערך באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וזאת בודקת סל של שירותים ומוצרים שונים-הלשכה בוחנת כל חודש מה קרה למחירים ביחס לחודש הקודם.
המדד תמיד עולה ויורד ביחס לחודש שלפניו.
המדד משתנה כל חודש, אך מוצג גם באופן שנתי.
מה קרה ליוקר המחיה ב-4 העשורים האחרונים? (1977-2015)
בראיה שנתית:
עלה 33 פעמים
ירד 4 פעמים
נותר ללא שינוי פעם אחת.
העלייה הקיצונית ביותר הייתה בשנת 1984- 480% והירידה הקיצונית ביותר הייתה בשנות ה-90- 2%.
כאשר אנחנו מתכננים משכנתא, אנחנו צריכים לתת להתייחס לשינוי שעשוי לחול במדד המחירים לצרכן ולכן עלינו להזין ערך עתידי של מדד.
זו כמובן תחזית/הערכה בלבד שנשענת על הפרמטרים הבאים:
-מה היו המדדים הקודמים?
-מה היו המדדים הממוצעים?
-העובדה שהמדד נמוך מהממוצע בשנים האחרונות (מיתון) יש סבירות גבוהה שיתקן ויעלה בעתיד הקרוב.